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Mapa del laberinto de la reforma fiscal: los coeficientes de abatimiento desaparecerán, pero no en año nuevo

03/11/2014

Que nadie se lleve a engaño: los coeficientes de abatimiento desaparecerán, pero no en año nuevo. la fiscalidad de la venta de inmuebles ha sido el ‘caballo de troya’ del equipo de cristóbal montoro para cuadrar las cuentas de los tributos en españa

Entre otras medidas que benefician al contribuyente como la bajada de los tipos, el ejecutivo planteó eliminar dos conceptos que favorecían la fiscalidad de los vendedores y que se explicarán más adelante: las correcciones monetarias y los coeficientes de abatimiento. este proyecto se matizó el pasado jueves cuando el grupo popular en el senado planteó una enmienda en la que se daba marcha atrás a la medida, aunque fuera a medias

En este artículo explicamos cómo quedarían las cosas:

Lo que tienes que saber de la anterior (todavía actual) fiscalidad de la venta de viviendas

Hoy en día y por poco tiempo, existen dos factores a favor del que vende un inmueble en españa y que afectan a la tributación de las ganancias patrimoniales. el primero son los coeficientes de corrección monetaria, un método de actualización del valor de compra, por el que se tiene en cuenta que una misma cantidad de dinero no tiene el mismo peso hace medio siglo que hoy, lo que amortigua las plusvalías a la hora de pagar impuestos por ellas. 

El segundo son los coeficientes de abatimiento que son el punto fuerte de la actual reforma. hoy en día, si los bienes se han adquirido antes del 31 de diciembre de 1994, la parte de la ganancia patrimonial generada desde la fecha de compra hasta el 20 de enero de 2006 puede reducirse en un porcentaje, que en el caso de los inmuebles es 11,11% por cada año desde la adquisición hasta 31 de diciembre de 1996. 

Así fue el primer plan del gobierno

En un primer momento, el gobierno planteó que a partir del 1 de enero de 2015, desaparecerían tanto los índices de corrección monetaria como los coeficientes de abatimiento, lo que suponía un cambio importante

Así ha quedado la reforma 

Una enmienda del grupo popular en el senado ha frenado esta parte de la reforma, aunque a medias. los índices de corrección monetaria desaparecen a partir del uno de enero. en este punto no hay cambios. sin embargo, para los coeficientes de abatimiento, se ha establecido una hoja de ruta que terminará por eliminarlos aunque no de forma tan inmediata. 

El gobierno establece un cupo de 400.000 euros en el precio de venta de los bienes para aplicar los coeficientes de abatimiento a las ganancias patrimoniales. vamos a contemplar tres supuestos distintos para explicar los tributos de la venta de una casa y el límite de los 400.000 euros. hay que tener en cuenta que en esa cantidad cuenta la venta tanto de viviendas como de cualquier bien adquirido (comprado, heredado, etc.) antes de 1995 (para posteriores, no se aplican los coeficiente de abatimiento, ni antes ni después de la reforma). 

En ese límite de 400.000 euros se tendrán en cuenta los precios de venta de todos los bienes que se hayan vendido a partir del 1 de enero de 2015 y que se hayan beneficiado de la aplicación de los coeficiente de abatimiento

1- una persona vende una casa de menos de 400.000 euros. (supuesto 1 en la tabla)en este caso, se mantienen los coeficientes de abatimiento (no los índices de corrección monetaria) que reducen la tributación de la ganancia patrimonial. en el caso planteado en la tabla, la reducción de tipos prevista para 2015 beneficia al contribuyente, y la cantidad a pagar es menor a pesar de que no se aplican los coeficientes de corrección monetaria

2 – una persona vende una casa de menos de 400.000 euros pero tiene ventas anteriores que, si se suman a la venta de la casa, superan este límite. 

  • Y las ventas anteriores no son superiores a 400.000 euros. (supuesto 2 en la tabla) se tienen en cuenta los coeficientes de abatimiento pero no sobre toda la ganancia patrimonial. se aplicarán solo sobre la parte de la venta actual que sumada a las ventas anteriores no supere los 400.000 euros. 
  • Y las ventas anteriores superan los 400.000 euros. (supuesto 3 en la tabla)no pueden aplicarse los coeficientes de abatimiento

Se acerca el ‘final’el ‘reloj’ con el que se aplicará el límite de los 400.000 euros comienza a contar el 1 de enero próximo, pero no tiene una fecha de ‘puesta a cero’ en un futuro. la venta actual de una vivienda contará como ventas anteriores en operaciones futuras, con lo que si un contribuyente va vendiendo diferentes bienes que generen plusvalía, su situación se irá acercando al tercer supuesto, que es el menos ventajoso y supone el final definitivo del sistema

Una misma venta en cuatro supuestos distintosesta sería la situación fiscal para la venta de un inmueble adquirido antes de 1995 por 15.000 euros y vendido por 350.000. se aplican los supuestos explicados anteriormente y la situación hoy

Fuente: Idealista

Mercado inmobiliario, Vivienda, Ventas, Pisos, Casas, Fiscal, Inmobiliaria, Gestoría, Platja d’Aro

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