(+34) 972 825 180

Les 6 clàusules nul·les més freqüents en els contractes de lloguer d'un habitatge

04/06/2015

Quan es formalitza un contracte d'arrendament d'habitatge cal tenir en compte si conté clàusules nul·les, és a dir, aquelles clàusules que estableixen limitacions als drets de l'inquilí. Algunes d'aquestes disposicions considerades nul·les són els falsos arrendaments de temporada, la negativa de l'arrendador a la pròrroga legal o l'obligat compliment a l'inquilí del primer any.

En contractes d'arrendaments és freqüent que es modifiquin alguns apartats per "ajustar al que vol l'arrendador o l'arrendatari". Es corre el risc d'introduir regulacions que produeixin l'efecte contrari al pretès. Però no totes les clàusules són nul·les. Només aquelles que limiten un dret concedit per la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU).

De fet, hi ha clàusules que poden perjudicar l'inquilí o al propietari i no ser considerades ni abusives ni nul·les. Un exemple d'això és l'obligatorietat de retornar l'immoble acabat de pintar si així s'ha estipulat en el contracte.

Però no sempre les clàusules són vàlides. Hi ha una sèrie de clàusules considerades nul·les pels tribunals que es repeteixen amb força freqüència, unes vegades per desconeixement, altres vegades per picardia.

1.- Falsos arrendaments de temporada: una de les "trampes" habituals entre arrendadors amb desconeixement de la LAU és signar arrendaments de 11 mesos de durada per intentar evitar l'aplicació de la normativa d'arrendaments d'habitatge, en interpretar que és un arrendament de temporada.

Quan no hi ha una justificació de la temporalitat i l'immoble és l'habitatge habitual de l'arrendatari, estarem davant d'un arrendament d'habitatge, amb independència del que digui el contracte, de manera que l'arrendatari tindrà dret a estar fins als 3 anys.

No obstant això, perquè un arrendament pugui ser considerat de temporada, ha d'haver una causa que justifiqui aquesta temporalitat (treball, trasllat temporal, estudis, etc.) i l'existència d'un domicili permanent de l'arrendatari diferent a l'habitatge que s'arrenda.

2.- Negativa a la pròrroga legal: una altra clàusula habitual és aquella que assenyala que l'arrendament té una durada d'un any, transcorregut el qual les parts podran decidir prorrogar-lo. Aquesta clàusula és contrària a la pròrroga legal prevista en l'art. 9.1 LAU, que assenyala que es prorrogarà obligatòriament per a l'arrendador i de forma voluntària per a l'arrendatari fins a un màxim de 3 anys.

3.- Obligat compliment del primer any: una altra clàusula freqüent és la que estableix que el primer any és obligatori en tot cas, fixant una determinada penalització. Però després de la reforma de la LAU de 2013, l'article 11 LAU estableix que l'arrendatari té dret a donar per acabat el contracte en qualsevol moment un cop passats els sis primers mesos, i la penalització, estarà limitada al que la llei estableix.

4.- Pagament per avançat de més d'un mes de renda: de conformitat amb l'article 17.2 LAU, l'arrendador no pot exigir el pagament a la bestreta de més d'una mensualitat de renda. Per això, si el contracte preveiés que l'arrendatari ha d'abonar 2 o 3 mesos de renda per avançat, l'arrendador no podrà desnonar si no ho fa.

En tot cas, l'article 17.2 LAU parla de mensualitats de renda, de manera que no cal confondre amb altres pagaments, com a fiança, garanties addicionals o la prima de l'opció, en cas d'un arrendament amb opció de compra.

5.- Trasllat del deure de conservació de l'habitatge: l'arrendador té obligació de realitzar les obres necessàries per a l'adequada conservació de l'habitatge, tal com estableix l'article 21.1 LAU. El trasllat d'aquestes obligacions a l'arrendatari (com ara les clàusules en què s'obliga l'arrendatari a realitzar qualssevol reparacions amb independència del seu origen) pot ser contrari a la LAU i, per tant, nul.

No obstant això, la interpretació de les clàusules d'obres és especialment delicada i, per això, s'ha de fer amb moltíssima cautela i únicament per advocats especialitzats, ja que serà necessari saber interpretar, conforme a dret, la literalitat del contracte.

6.- Accés a l'habitatge per l'arrendador: finalment, una altra de les clàusules freqüents en els arrendaments és establir una facultat d'accés de l'arrendador a l'habitatge per comprovar l'estat. Aquesta clàusula és contrària a la inviolabilitat del domicili establerta en l'article 18.2 de la Constitució Espanyola. Per tant, si l'arrendatari es nega a donar accés a l'arrendador, aquest no podrà acudir als tribunals per exigir el seu dret, ja que el domicili de l'arrendatari gaudirà d'especial protecció.

Què fer si el contracte té clàusules nul·les?
Únicament un jutge té capacitat per declarar si una clàusula és nul·la. Per això, "és molt important la fase de negociació del contracte, intentant evitar la inclusió de clàusules que puguin arribar a ser considerades com a tals per evitar problemes futurs".

Si el contracte inclogués regulacions contràries a la llei, això no invalida el contracte sencer, sinó només les regulacions que poguessin arribar a ser considerades nul·les pels tribunals. En cas de clàusules nul·les, el llogater haurà d'acudir a la llei ia la jurisprudència que hi hagi sobre la material, per evitar que l'arrendador aconsegueixi el que pretén.

Font: idealista

lloguer, gestoria administrativa platja d'aro, tot gestio

Aquest lloc web fa servir cookies. Si hi segueix navegant considerarem que n’està acceptant el seu ús. Més informació sobre les cookies